Deckel drauf und ausgebremst – Der Kampf gegen hohe Mieten

Die Mietpreise in Boom-Regionen explodieren. Die Mietpreisbremse soll dagegenhalten. Städten wie Berlin geht das noch nicht weit genug.

Eigentlich gibt’s nicht viel zu sagen, außer eines: Es ist zum Heulen! Das jedenfalls beschreibt so ziemlich genau die allgemeine Gemütslage, wenn es um die Wohnungssuche in deutschen Großstädten geht. Es ist völlig egal, ob in Hamburg oder in München, in Köln oder Berlin – wer nach einer einigermaßen zentral gelegenen Wohnung zum Leben sucht, wird meist erst nach zahlreichen Besichtigungen, mehreren geschalteten Anzeigen oder über Tipps von Freunden und Bekannten fündig. Gerade Städte wie München und neuerdings auch Berlin zeigen, dass günstiger Wohnraum mehr und mehr zur Mangelware wird. So fehlen in Berlin leistbare Wohnungen im sechsstelligen Bereich. Das tragische: dabei trifft der Wohnungsmangel vor allem diejenigen, die sowieso schon nicht in Saus und Braus leben, sondern die, die ihr Leben eh schon an der Armutsgrenze bewältigen müssen. So können in Köln, Berlin und München etwa nur rund 40 Prozent der Menschen mit einem Einkommen unter der Armutsgrenze eine leistbare Wohnung finden. Die Lage ist also ziemlich ernst und Besserung ist nicht in Sicht. Die Mietpreise steigen unaufhörlich weiter. In Berlin etwa um 5,6 Prozent im letzten Jahr. Das ist sogar fast doppelt soviel wie im teuren München.

Mit  Halbgas auf die Mietpreisbremse

Die Probleme sind nicht neu und deshalb gibt es bereits seit 2015 die sogenannte Mitpreisbremse. Damals vom deutschen Bundestag beschlossen, wurde dafür eine neues Gesetz verabschiedet, dass eine maximale Mietpreiserhöhung bei Neuvermietungen von zehn Prozent vorsieht. Gedacht ist das Gesetz vor allem für Gebiete „mit einem angespannten Wohnungsmarkt“. Wenn also die Mieten stärker wachsen als der Bundesdurchschnitt und die Nachfrage an Wohnungen das vorhandene Angebot wesentlich übersteigt, können die einzelnen Landesregierungen seitdem die Preisexplosion drosseln – mit mäßigen Erfolg. So fallen Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen nicht unter dieser Regelung und genauso wenig bereits bestehende Mietverträge, deren Mietpreise bereits mit mehr als zehn Prozent die örtliche Vergleichsmiete übersteigen. Die wird durch den örtlichen Mietspiegel angegeben und der ist umstritten. Denn in dem werden vor allem auch die gestiegenen Preise für Neuvermietungen berücksichtigt, was dazu führt, dass dieser Mietspiegel auch stetig steigt, mit oftmals nicht ausreichender Berücksichtigung gebotener Verhältnismäßigkeit.  

Mit Mitteln wie der gesetzlichen Mietpreisbremse sollen Mietwohnungen auch in Großstädten erschwinglich bleiben – der Erfolg ist mäßig.

Zu Beginn 2019 wurden die Regelungen zu Mietpreisbremse nochmals verschärft, sozusagen als Antwort auf die oftmals angeführte Meinung, die Mietpreisbremse würde kaum Wirkung zeigen, nicht zuletzt da Mieter*innen kaum wüssten, ob Vermieter*innen sich auch an die örtlich vorgegeben Höchstpreise pro Quadratmeter halten. Deshalb müssen Vermieter*innen nun, in den besagten Gebieten, vor der Unterzeichnung neuer Mietverträge, den neuen Mieter*innen nun schriftlich und unaufgefordert mitteilen „wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war“. Zudem darf in Zukunft nur noch eine acht- anstatt elfprozentige Mietumlage auf bestehende Mietpreise draufgeschlagen werden und in jeden Fall aber nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter und das mindestens für sechs Jahre.

Der Berliner Mietdeckel

Was die Mietpreisbremse seit Jahren versucht zu erreichen – nämlich bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten – soll jetzt zumindest an der Spree mit dem Berliner Mietendeckel erfolgreicher und strikter umgesetzt werden. Bis jetzt handelt es sich dabei um ein Eckpunkteprogramm, das vor kurzem vom Berliner Senat beschlossen wurde. Im originalen Wortlaut beinhalten diese unter anderem:

• Für alle bestehenden Mietverhältnisse soll künftig ein gesetzlich festgelegter Mietenstopp für einen Zeitraum von fünf Jahren gelten. Es werden Mietobergrenzen festgelegt, auf die bereits sehr hohe Mieten auf Antrag abgesenkt werden können.
• Bei Vermietung von Wohnungen (im Zeitraum des Mietstopps) darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis vertraglich vereinbart werden, sofern diese die jeweils festgelegte Mietobergrenze nicht übersteigt.
• Für Modernisierungsumlagen werden besondere Genehmigungs- und Anzeigepflichten für Vermieterinnen und Vermieter eingeführt.
• Wirtschaftliche Härtefälle der Vermieterinnen und Vermieter sind auf Antrag zu genehmigen, wenn eine wirtschaftliche Unterdeckung nachgewiesen wird.
• Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes sollen als Ordnungswidrigkeit und mit Geldbuße geahndet werden können.

(aus der Pressemitteilung vom 18.06. 2019 der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen)

Aber auch hier gibt es Ausnahmen. So sollen Wohnungsneubauten von dem Gesetz ausgenommen werden. Grundsätzlich soll der Berliner Mietendeckel aber für alle nicht preisgebundenen rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten. Auf diesen Eckpunkten soll dann ein konkretes Berliner Mietengesetz entstehen, dass zu Beginn 2020 in Kraft treten soll.

Ob es gelingen wird, die Preisexplosionen am Mietmarkt damit einzudämmen und ein Schritt Richtung nachhaltige Wohnungswirtschaft getan werden kann, wird die Zukunft zeigen. Schon jetzt sagen Stimmen, so ein Projekt sei ein Bürokratiemonster und verhindere, dass neuer Wohnraum entsteht und bestehender erhalten wird. Vermutlich kann man mit starken Argumenten diesen Stimmen entgegentreten und letztlich muss man sich auch fragen, welchen Zweck Wohnen haben sollte. Die Antwort ist eigentlich ganz einfach: In erster Linie sollte eine Wohnung Menschen ein sicheres Dach über den Kopf bieten und nicht bloß als Renditequelle missbraucht werden. Wenn Mietbremse und -deckel dazu beitragen können, umso besser.